Bomba na poli rezervačních smluv uzavíraných s realitními kancelářemi. Rozsudek Nejvyššího soudu 33 Cdo 1507/2022 konstatuje neplatnost rezervačních smluv a s tím spojeného propadnutí rezervačního poplatku.
Jedním z nejzajímavějších rozsudků letošního roku 2023 bude nepochybně rozsudek ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022. Tento rozsudek zásadním způsobem ovlivní praxi realitních kanceláří začleňovat do rezervačních smluv závazek uzavřít kupní smlouvu pod hrozbou propadnutí rezervačního poplatku při jejím neuzavření. Současně může mít vliv na velké množství rezervačních smluv, kde si zájemce koupi rozmýšlí.
Nejvyšší soud totiž konstatoval, že ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování, v účinném znění, musí být vykládáno tak, že skutečně zakazuje sjednat závazek zájemce o koupi nemovité věci uzavřít kupní smlouvu či smlouvě o budoucí kupní smlouvě, a to i kdyby k tomu došlo v trojstranné smlouvě mezi realitní kanceláří, zájemcem a prodávajícím. Pokud by totiž taková trojstranná smlouva měla charakter smlouvy o realitním zprostředkování, pak není možné v ní sjednat závazek zájemce, že uzavře v určité době kupní smlouvu. A pokud by takový závazek byl zajištěn smluvní pokutou, tak ujednání o takové smluvní pokutě by bylo neplatné. Tedy zájemce, který by si uzavření kupní smlouvy či smlouvy o budoucí kupní smlouvě rozmyslel, by neměl povinnost platit smluvní pokutu. A pokud by (jak tomu bývá v rezervačních smlouvách s realitními kancelářemi) si v takovém případě realitní kancelář ponechala rezervační poplatek jako smluvní pokutu, činila by tak protiprávně a byla by povinna takový rezervační poplatek zájemci vrátit.
Pro kupující, kteří si z nějakého důvodu chtějí rozmyslet uzavření kupní smlouvy, ale bojí se, že by přišli o složený rezervační poplatek, je tento rozsudek Nejvyššího soudu velmi příznivým, protože se nemusejí bát, že by jim nebyl rezervační poplatek vrácen.
„Povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15).“
Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022.
